Asunto-osakeyhtiön rahastoimien varojen tuloverotus

Asunto-osakeyhtiö voi rahastoida osakkailta perittäviä vastikkeita sekä lainaosuuksien ja hankeosuuksien suorituksia. Rahastoidut suoritukset eivät ole asunto-osakeyhtiön tuloverotuksessa veronalaista tuloa, jos tietyt edellytykset täyttyvät ja rahastoinnista on päätetty asianmukaisesti. Suorituksia pidetään silloin verovapaina pääomansijoituksina.

Rahastoinnin sijaan asunto-osakeyhtiö voi tulouttaa suoritukset eli merkitä ne tuotoiksi yhtiön tuloslaskelmaan. Silloin suoritukset ovat asunto-osakeyhtiön veronalaista tuloa.

Osakkeenomistajan verotuksen kannalta ratkaisevaa on se, miten rahastoitavia varoja käsitellään yhtiön kirjanpidossa. Pelkkä yhtiön tekemä rahastointipäätös tai yhtiön verotuksessa tehtävät ratkaisut eivät vaikuta osakkeenomistajan verotukseen.

Rahastointi vaatii aina päätöksen

Rahastoinnin pitää perustua yhtiöjärjestyksen määräykseen tai yhtiökokouksen tekemään päätökseen. Yleensä yhtiöjärjestyksissä ei kuitenkaan ole suoritusten kirjanpidollista käsittelyä koskevia määräyksiä. Verotuskäytäntö edellyttää, että rahastointipäätös on tehtävä tilikauden aikana. Jos päätös tehdään vasta tilikauden päätyttyä, esimerkiksi tilinpäätöksen vahvistamisen yhteydessä, rahastoon siirretty määrä on asunto-osakeyhtiön veronalaista tuloa.

Rahastoitujen varojen käyttö

Rahastoidut suoritukset ovat asunto-osakeyhtiölle verovapaita vain, jos se käyttää rahastoidut varat aktivoitavien menojen kattamiseen tai aktivoiduista menoista aiheutuneiden velkojen lyhentämiseen. Aktivoitavat menot vähennetään verotuksessa poistoina eikä vuosimenoina. Rahastosuorituksina perityt varat eivät siten ole yhtiön veronalaista tuloa silloin, kun varat käytetään rakennuksen perusparantamiseen tai suurehkoon korjaukseen, johon kohdistuvat kulut aktivoidaan, tontin ostoon tai näistä aiheutuneiden velkojen lyhentämiseen. Jos rahastoituja varoja käytetään esimerkiksi rakennuksen vuosikorjauksiin tai yhtiön hoitokulujen kattamiseen, varat ovat asunto-osakeyhtiön veronalaista tuloa.

Jos osakkailta perittyjä suorituksia siirretään lainanlyhennysrahastoon, lainoja on lyhennettävä tilikauden aikana vähintään saman verran kuin suorituksia on siirretty rahastoon. Rahastoiduilla varoilla ei saa maksaa lyhytaikaisia velkoja eikä sellaisia velkoja, jotka kohdistuvat asunto-osakeyhtiön hoitokuluihin. Jos näin menetellään, rahastoon siirretty määrä on asunto-osakeyhtiön veronalaista tuloa. Myös lainojen korkojen maksamista varten kerätyt pääomavastikkeet ovat asunto-osakeyhtiön veronalaista tuloa.

Varojen käytölle on aikarajat

Rahastoitujen varojen verovapauteen liittyy aikaraja, jonka kuluessa korjausrahastoon tai muuhun vastaavaan rahastoon kerätyt varat on käytettävä. Perusparannus- tai korjaushanke on toteutettava viimeistään viiden vuoden kuluessa rahastoinnin aloittamisesta. Jos näin ei tehdä, rahastoidut varat katsotaan verotuskäytännön mukaan viidentenä vuotena asunto-osakeyhtiön veronalaiseksi tuloksi.

Vuokranantajaosakas ei voi vähentää asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa rahastoitua vastiketta

Vuokranantajaosakas voi verotuksessaan vähentää asunnon vuokratuloista ne kulut, joita vuokraamisesta on aiheutunut. Jos yhtiövastiketta on asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa rahastoitu, vuokranantajaosakas ei voi kuitenkaan vähentää vuokratuloistaan vastikkeen rahastoitua osaa. Rahastoitu osa lasketaan mukaan osakkeen hankintamenoon ja otetaan huomioon osakehuoneiston luovutusvoitossa tai -tappiossa siinä vaiheessa, kun asunto myydään.

Osakkaita on kohdeltava yhdenvertaisesti

Kaikkia asunto-osakeyhtiön osakkaita on kohdeltava yhdenvertaisesti. Tämä tarkoittaa muun muassa sitä, että vuokranantajaosakkaiden suoritukset on käsiteltävä samalla tavoin kuin muiden osakkaiden suoritukset. Tämän takia asunto-osakeyhtiö ei voi tulouttaa pelkästään vuokranantajaosakkaiden maksusuorituksia, jos se rahastoi muiden osakkaiden vastaavia suorituksia.

Erityyppisiä suorituksia voidaan kuitenkin käsitellä eri tavalla. Asunto-osakeyhtiö voi esimerkiksi tulouttaa hankeosuudet ja rahastoida rahoitusvastikkeet. Sallittua on myös se, että esimerkiksi 60 % hankeosuuksista tuloutetaan ja 40 % rahastoidaan, kunhan kaikkien maksajien hankeosuudet jaetaan samalla tavalla.