Avainsanat:

Asunto- ja kiinteistöyhtiöiden osakkeiden varainsiirtoverotus

Antopäivä
9.9.2013
Voimassaolo
Toistaiseksi

Asunto-osakeyhtiöiden, keskinäisten kiinteistöyhtiöiden ja muiden kiinteistöyhtiöiden osakkeiden luovutuksia koskeva varainsiirtoverotus muuttui 1.3.2013. Tässä ohjeessa käsitellään varainsiirtoverolain muutosten vaikutuksia asunto-osakkeiden luovutuksiin. Muutosten muuta sisältöä käsitellään varainsiirtoverotuksen yhtenäistämisohjeessa.

Voimaantulo- ja soveltamisajankohta

Varainsiirtoverolain muutokset tulivat voimaan 1.1.2013. Muutoksia sovelletaan 1.3.2013 tai sen jälkeen tapahtuneisiin kauppoihin ja muihin luovutuksiin. Luovutushetkenä pidetään luovutussopimuksen allekirjoitushetkeä.

Esimerkki: Ostaja allekirjoitti asunto-osakkeiden kauppakirjan helmikuussa 2013. Sopimuksen mukaan omistusoikeus siirtyi ostajalle maaliskuussa 2013. Luovutukseen sovelletaan aiemmin voimassa olleen lain säännöksiä, eli varainsiirtoveroa on suoritettava 1,6 % kauppahinnasta. Mahdollisesta yhtiölainaosuudesta ei suoriteta varainsiirtoveroa.
Esimerkki: Ostaja allekirjoitti asunto-osakkeiden luovutusta koskevan esisopimuksen helmikuussa 2013. Varsinainen luovutussopimus allekirjoitettiin maaliskuussa 2013. Luovutukseen sovelletaan muuttuneita varainsiirtoverolain säännöksiä, eli varainsiirtoveroa on suoritettava 2,0 % kauppahinnasta lisättynä mahdollisella osakkeisiin kohdistuvalla yhtiölainaosuudella.

Varainsiirtoveroprosentin korotus

Asunto-osakeyhtiön, kiinteistöyhtiön ja keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakkeiden luovutuksesta suoritettava vero nousi 1,6 prosentista 2 prosenttiin. Muiden niin sanottujen liikeosakkeiden veroprosentti säilyi 1,6 prosenttina.

Vero maksettava kauppahinnan lisäksi myös yhtiölainan osalta

Varainsiirtoverolain mukaiseen vastikkeeseen luetaan kauppahinnan lisäksi luovutettuihin osakkeisiin kohdistuva osuus yhtiön lainoista. Yhtiölainalla tarkoitetaan yleisesti ottaen sellaista luovutettuihin osakkeisiin kohdistuvaa osuutta yhtiön lainoista, joka osakkaalla on oikeus tai velvollisuus maksaa yhtiölle kerralla tai erissä lainaosuutena tai pääomavastikkeena (rahoitusvastikkeena). Oikeus tai velvollisuus perustuu yhtiöjärjestyksen määräykseen ja/tai yhtiökokouksen tai hallituksen päätökseen.

Uudiskohteen kauppa rakentamisaikana tai sitä ennen

Kun on kyse uudiskohteen kaupasta rakentamisvaiheen aikana tai sitä ennen, vero on suoritettava kauppahinnan lisäksi yhtiölainaosuudesta, joka kohdistuu luovutettuihin osakkeisiin rakennuksen valmistuessa. Käytännössä tämä tarkoittaa yleensä sitä, että vero on suoritettava kauppakirjaan merkityn velattoman hinnan perusteella. Asuntokauppalain mukaan kauppasopimuksesta on käytävä ilmi velaton hinta, jos se poikkeaa myyntihinnasta. Kun elinkeinonharjoittaja markkinoi myyntikohdetta kuluttajille, on myös myynti-ilmoituksesta käytävä ilmi myyntihinnan lisäksi velaton hinta, jos se poikkeaa myyntihinnasta.

Tilanteissa, joissa omistusoikeus osakkeisiin poikkeuksellisesti siirtyy ennen rakennuksen valmistumista, määräytyy veron perusteena oleva yhtiölainan määrä omistusoikeuden siirtymishetken mukaan.

Valmistuneen uudiskohteen tai käytetyn kohteen kauppa

Kun on kyse joko valmistuneen uudiskohteen tai käytetyn kohteen kaupasta, vero on suoritettava lainoista, jotka kaupantekohetkellä kohdistuvat luovutettuihin osakkeisiin. Osakkeisiin kohdistuvat rakentamisaikaiset lainat luetaan vastikkeeseen, vaikka yhtiössä ei ole tehty päätöstä osakkaan oikeudesta tai velvollisuudesta maksaa laina pois.

Muun kuin rakentamisaikaisen yhtiölainan osalta (esimerkiksi peruskorjauslaina) ratkaisevaa on se, onko yhtiössä ennen kaupantekohetkeä tehty päätös, jolla on määritelty osakekohtaiset lainaosuudet ja annettu osakkaille näitä lainaosuuksia koskeva konkreettinen poismaksuoikeus. Jos edellä mainituista seikoista on tehty päätös ennen kaupantekohetkeä, yhtiölainaosuudesta on suoritettava vero. Tällöin merkitystä ei ole sillä seikalla, että yhtiökokouksen tai hallituksen päätöksellä määrätty yhtiölainan tai sen erän takaisinmaksupäivä on myöhäisempi kuin kaupantekopäivä.

Jos yhtiössä ei ole ennen kaupantekohetkeä tehty päätöstä, jolla olisi määritelty osakekohtaiset lainaosuudet tai jolla olisi annettu osakkaille näitä lainaosuuksia koskeva konkreettinen poismaksuoikeus, yhtiölainasta ei ole suoritettava varainsiirtoveroa.

Esimerkki 1: Yhtiössä päätetään tehdä putkistosaneeraus. Saneeraus päätetään rahoittaa lainalla. Yhtiössä tehdään vasta hankkeen valmistuttua päätös, jossa määritellään osakekohtaiset lainaosuudet ja annetaan osakkaille näitä lainaosuuksia koskeva konkreettinen poismaksuoikeus.

Asunnosta tehdään saneeraushankkeen aikana kauppa. Koska osakkaan yhtiölainaosuutta ei ole kaupantekohetkellä määritelty eikä päätöstä lainaosuuksien poismaksusta ole tehty, yhtiölainasta ei ole suoritettava varainsiirtoveroa.

Esimerkki 2: Yhtiössä on tehty 1.4.2013 yhtiökokouksessa päätös putkistosaneerauksen toteuttamisesta ja lainan nostamisesta hanketta varten. Tämän jälkeen 30.10.2013 pidetyssä yhtiökokouksessa päätetään pääomavastikkeesta, jota aletaan kerätä 1.1.2014 lukien. Yhtiökokouksessa vahvistetaan myös osakekohtaiset lainaosuudet ja osakkaille annetaan mahdollisuus ensimmäisen kerran maksaa myös osakkeisiin kohdistuva lainaosuus viimeistään 1.1.2014 mennessä.

  1. Asunnon osakkeista tehtiin kauppa 2.5.2013. Koska osakkaan yhtiölainaosuutta ei oltu kaupantekohetkellä määritelty eikä päätöstä lainaosuuksien poismaksusta oltu tehty, ei yhtiölainasta ole suoritettava varainsiirtoveroa.
  2. Asunnon osakkeista tehdään kauppa 3.12.2013. Koska yhtiökokouksessa on kaupantekohetkeä aiemmin vahvistettu osakekohtaiset lainaosuudet, osakkeisiin kohdistuvasta yhtiölainaosuudesta on suoritettava varainsiirtovero. Sillä seikalla, että yhtiölainaosuuden viimeinen määrätty takaisinmaksupäivä on myöhäisempi kuin kaupantekopäivä, ei ole merkitystä veron suorittamisvelvollisuuden kannalta.

Esimerkki 3: Yhtiössä päätettiin 1.4.2013 yhtiökokouksessa tehdä ikkunaremontti, joka rahoitetaan lainalla. Yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiössä peritään vain hoitovastiketta eikä osakkailla ole lainaosuuden poismaksuoikeutta. Yhtiössä ei ole myöskään tehty päätöstä, jonka mukaan osakkaille annetaan lainaosuuden poismaksuoikeus.

Jos asunnon osakkeista tehdään kauppa, ei hankkeen rahoittamisesta otetusta lainasta ole suoritettava varainsiirtoveroa, koska otettuun lainaan ei sisälly osakkaan poismaksuoikeutta.

Osakkeisiin kohdistuvan muun kuin rakentamisaikaisen yhtiölainaosuuden selvittämisen kannalta keskeistä on se, että kauppatapahtuman pohjana on muiden asiakirjojen ohella isännöitsijätodistus.

Isännöitsijätodistuksen tietosisällöstä säädetään asetuksessa (365/2010). Asetuksen mukaan isännöitsijätodistuksesta on ilmettävä eriteltynä lainat, jotka osakkeenomistajalla on oikeus maksaa pois. Erilaisista isännöitsijätoimistojen kirjanpitojärjestelmistä johtuen isännöitsijätodistuksissa voi olla tieto lainaosuudesta joko todistuksen antohetken kuukauden alun tai lopun tilanteen mukaisena (ei kaupantekopäivän tilanteen mukaisena). Veron perusteeseen yhtiölainaosuus voidaan laskea kaupantekohetken mukaan määräytyvän kuukauden alun tai lopun tilanteen mukaisena.

Verovastuusta

Verovastuuta koskevia varainsiirtoverolain säännöksiä ei ole muutettu. Isännöitsijätodistuksen tietosisällön oikeellisuus ja kattavuus on olennaista käytetyn osakeasunnon kaupassa. Yhtiölainaosuuden lukeminen veron perusteena olevaan vastikkeeseen korostaa isännöitsijätodistuksen merkitystä entisestään.

Veron oikeamääräisestä suorittamisesta on vastuussa edelleen luovutuksensaaja eli ostaja. Jos osakkeen tai osuustodistuksen siirtyminen merkitään osake- tai osuustodistusluetteloon, vaikka selvitystä suoritetusta tai peritystä verosta ei ole esitetty, on veron oikeamääräisestä suorittamisesta vastuussa myös asunto-osakeyhtiö.

Jos osakkeen siirtyminen on merkitty osakeluetteloon ja veronmaksun osittainen laiminlyönti johtuu isännöitsijätodistuksessa olevasta yhtiövelkaa koskevasta virheellisestä tiedosta, verosta on ensisijaisesti vastuussa isännöitsijän toiminnasta vastuussa oleva asunto-osakeyhtiö.

Veron suorittamisajankohta

Veron suorittamisajankohtaa koskeva sääntelyä on muutettu siten, että veron suorittamiselle säädetty kahden kuukauden määräaika lasketaan omistusoikeuden siirtymishetkestä asuntokauppalain 4 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen luovutusten ohella myös niissä luovutuksissa, jotka tapahtuvat rakentamisaikana tai sitä aikaisemmin.  

Erityistilanteita

Uuden asunnon siirtosopimus

Asunto-osakkeen ostaja voi jo ennen rakennuksen valmistumista ja omistusoikeuden siirtymistä luovuttaa kauppasopimukseen perustuvat oikeutensa edelleen kolmannelle. Tämä oikeuksien kauppa toteutetaan yleensä käytännössä ns. siirtosopimuksella.

Vero ensimmäisestä luovutuksesta suoritetaan tällöin alkuperäisen kauppakirjan mukaisesta kauppahinnasta (sisältäen myös maksamattomat kauppahintaerät). Veroa ei suoriteta yhtiölainaosuudesta.

Vero jälkimmäisestä luovutuksesta eli siirtosopimuksesta suoritetaan ensimmäiselle ostajalle maksetusta kauppahinnasta lisättynä mahdollisesti vielä maksamatta olevilla kauppahintaerillä sekä yhtiölainaosuudesta.

Esimerkki: Ostaja A ostaa uuden asunnon rakennusliikkeeltä. Kauppakirjan mukainen kauppahinta on 100 000 euroa. Osakkeisiin kohdistuu yhtiölainaosuus 200 000 euroa. Kauppahinnan maksuerät ovat 50 000 euroa, 25 000 euroa ja 25 000 euroa. Ostaja A siirtää siirtosopimuksella sopimukseen perustuvat oikeutensa edelleen B:lle 60 000 euron kauppahinnalla. Ensimmäisen kaupan kauppahintaeriä on maksamatta 25 000 euroa + 25 000 euroa.

A:n on suoritettava veroa ensimmäisestä luovutuksesta sovitusta kauppahinnasta eli 100 000 eurosta (sisältää maksamattomat kauppahintaerät 25 000 euroa + 25 000 euroa).

B:n on suoritettava veroa A:lle maksetusta kauppahinnasta 60 000 euroa, maksamattomista kauppahintaeristä 25 000 euroa + 25 000 euroa sekä yhtiölainaosuudesta 200 000 euroa, eli yhteensä 310 000 euron perusteella.

Ostaja A:n eli alkuperäisen ostajan on maksettava oma veronsa kahden kuukauden kuluessa siirtosopimuksen tekemisestä.

Ostaja B:n on maksettava oma veronsa kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä.

Vaihto

Kun asunto-osakkeita vaihdetaan toisiinsa, veroa on suoritettava kummastakin luovutuksesta. Vastikkeeseen luetaan tällöin myös vaihdossa saatuihin osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus.

Esimerkki: A luovuttaa vaihdossa asunto-osakkeet, joiden velaton hinta on 100 000 euroa. Osakkeisiin ei kohdistu yhtiölainaa.

B luovuttaa vaihdossa asunto-osakkeet, joiden velaton hinta on 150 000 euroa. Osakkeisiin kohdistuu yhtiölainaa 50 000 euroa.

A:n on suoritettava veroa luovuttamiensa osakkeiden arvosta 100 000 euroa (velaton hinta) sekä saatuihin osakkeisiin kohdistuvasta yhtiölainaosuudesta 50 000 euroa. A:n on siten suoritettava veroa yhteensä 150 000 euron vastikkeesta.

B:n on suoritettava veroa luovuttamiensa osakkeiden arvosta 100 000 euroa (velaton hinta 150 000 euroa – yhtiölainaosuus 50 000 euroa).