Fastighet - vilka kostnader kan dras av

Kostnader som får dras av från fastighetens hyresinkomster är t.ex. kostnader för vatten, elektricitet och värme, fastighetsskatt, försäkringar och årliga reparationer. Du får dra av endast den del av kostnaderna som anknyter till den del av fastigheten som har hyrts ut.

Exempel: Tina äger ett egnahemshus i två våningar på 150 m2. Hon har hyrt ut övre våningen på 40 m2 åt Maja. Övervåningen har varit uthyrd hela året. Bottenvåningen har disponerats av Tina själv. Hyran för övervåningen har varit 400 euro per månad. Årskostnaderna för egnahemshuset har uppgått till sammanlagt 4 360 euro: För elförbrukningen har Tina betalat 2 000 euro, för försäkringspremier 1 600 euro, fastighetsskatt 400 euro och avgifter för avfallshantering 360 euro. Inga andra utgifter har förekommit.     
                
Tina får under år 2016 en hyresinkomst på 12 mån. x 400 e = 4 800 e. Den uthyrda delen av huset 40/150 x 100 % motsvarar 27 %. Från hyresinkomsten får Tina dra av 27 procent av kostnaderna: 27 % x (2 000 e + 1 600 e + 400 e + 360 e) = 1 177,20 e. Den skattepliktiga hyresinkomsten är 4 800 e – 1 177,20 e = 3 622,80 e.                   
På sommaren 2016 lät Tina göra en lätt renovering av övervåningen. Väggarna tapetserades och på golvet lades ny laminat i stället för den gamla. De reparationer som gjordes under året kostade 800 euro. De fasta kostnaderna för den uthyrda delen av huset uppgick således till 1 177,20 euro och årets reparationskostnader till 800 euro. Den skattepliktiga hyresinkomsten är då 4 800 euro – 1 177,20 euro – 800 euro = 2 822,80 euro.

Avdrag av renoveringskostnader från hyresinkomsten

Kostnader för årlig renovering dras av från hyresinkomsten under det år kostnaderna betalas. Utgifterna för ombyggnad dras av under betalningsåret, så småningom som årliga avskrivningar eller först i samband med att bostaden säljs.

 Kostnaderna för årlig reparation dras av så här:

  • Om du som hyresvärd själv har låtit utföra renoveringen dras kostnaderna av under det år som de har betalats.
  • Om husbolaget låter utföra renoveringen får kostnaderna dras av om kapitalvederlagen har inkomstförts i husbolagets bokföring.

Ombyggnadsutgifterna dras av så här:

  • Om du som hyresvärd själv har låtit utföra renoveringen dras kostnaderna av som årliga linjära avskrivningar.
  • Om husbolaget låter utföra renoveringen får kostnaderna dras av om kapitalvederlagen har inkomstförts i husbolagets bokföring.

Vad betyder årlig reparation och ombyggnad?

Reparationer innebär ofta att en ombyggnad och årlig reparation utförs samtidigt. Kostnaderna för reparationen måste då fördelas i ombyggnadskostnader och kostnader för årlig reparation beroende på reparationens art och omfattning.

I en årlig reparation återställs en lägenhet eller byggnad i ett skick som motsvarar det ursprungliga. I reparationerna beaktas den allmänna kravnivån vid tidpunkten för renoveringen. En årsreparation omfattar till exempel

  • målning och tapetsering av väggarna
  • förnyande av spis, kylskåp eller annan hushållsmaskin eller anordning
  • förnyande av utrustning i bostaden, till exempel köksskåp och wc-inventarier o.dyl.
  • förnyande av dörrar och fönster.

Ombyggnad kan innebära tillbyggnad, ändringar, moderniseringar och motsvarande arbeten i lägenheten eller byggnaden. Skillnaden mellan en ombyggnad och en årlig reparation är att lägenheten eller byggnaden får en högre utrustningsnivå eller större våningsyta vid en ombyggnad. Resultatet är alltså en förbättring av det ursprungliga tillståndet. Ombyggnad är till exempel:

  • att ändra ett kallt förråd till en bastuavdelning
  • att glasa in balkongen
  • förbättring av grunden och de bärande konstruktionerna
  • förbättring av uppvärmnings- och ventilationssystemen
  • installation och förbättring av vatten- och avloppssystem
  • renovering och förbättring av elsystem för fastigheter.

Renoveringskostnader som inte kan dras av från hyreinkomster från en fastighet

Renoveringskostnader som uppstått genast vid anskaffningen av bostaden kan inte dras av

Med tanke på avdragsrätten är det viktigt att reparationen har utförts under den tid som bostaden har varit uthyrd. Reparationskostnaderna godkänns inte som avdragbara om reparationen har gjorts direkt efter förvärvet av aktielägenheten, men innan bostaden har hyrts ut. I ett sådant fall läggs reparationskostnaderna alltid till lägenhetens anskaffningspris och beaktas senare i en överlåtelsevinst- eller förlustberäkning. Det spelar ingen roll om det är fråga om en årlig reparation eller en ombyggnad.

Värdet av eget arbete kan inte dras av

Om du själv renoverar hyresbostaden kan du inte dra av värdet av det egna arbetet. Du får dock dra av materialkostnaderna för renoveringen, ersättningar för arbete som betalats till andra personer samt dina egna resekostnader (0,25 euro/km) till den bostad som repareras.

Hyresvärden får inget hushållsavdrag

Hushållsavdrag kan bara fås för en bostad som är i eget bruk. Därför beviljas inget hushållsavdrag för renoveringskostnader åt hyresvärden för en bostad som hyrs ut. Om hyresgästen däremot själv låter utföra en renovering i den lägenhet hen bor i får hyresgästen dra av kostnaderna i sin egen beskattning (förutsatt att avdragets övriga villkor uppfylls).

Avdrag av avskrivningar från hyreinkomsten

Anskaffningsutgiften för en byggnad kan dras av som avskrivningar

Anskaffningsutgiften för en uthyrd byggnad kan dras av från hyresinkomsten i form av årliga avskrivningar. Med avskrivningar avses att anskaffningsutgiften delas upp som kostnad på ett flertal år. Den årliga avskrivningen utgör 4 % av den återstående delen (oavskrivna delen) av anskaffningsutgiften, om det gäller boningshus eller kontorsbyggnader.

Om den uthyrda byggnaden är en butik, ett lager, en fabrik, en verkstad eller någon annan motsvarande byggnad är den årliga avskrivningen 7 %. Om byggnaderna är uthyrda endast under en del av året eller uthyrningen börjar eller slutar under året beräknas avskrivningen för den tid som motsvarar hyrestiden. För det år då en byggnad säljs kan en avskrivning inte alls avdras.

Ombyggnadsutgifterna läggs till byggnadens anskaffningsutgift och dras av som avskrivningar

Kostnaderna för en ombyggnad av en byggnad läggs till anskaffningsutgiften för byggnaden. De får dras av från hyresinkomsten i form av årliga avskrivningar som en del av byggnadens anskaffningsutgift.

Exempel: Ett egnahemshus har varit uthyrt hela året. Efter föregående års avskrivning är anskaffningsutgiften 90 000 euro. Under skatteåret genomgår byggnaden en ombyggnad vars kostnader uppgår till 10 000 euro. Ombyggnadskostnaderna läggs till den återstående anskaffningsutgiften för byggnaden och skatteårets avskrivning görs på 100 000 euro (90 000 e + 10 000 e = 100 000 e). Från skatteårets hyresinkomst får man som avskrivningar dra av 100 000 e x 4 % = 4 000 euro. Beloppet av anskaffningsutgiften som överförs till nästa år är 96 000 euro.

När byggnaden säljs och överlåtelsevinsten eller överlåtelseförlusten beräknas går det inte att dra av den del av egendomens anskaffningsutgift som redan har dragits av i beskattningen genom avskrivningar på hyresinkomsten. Om avskrivningar inte görs läggs kostnaderna för ombyggnaden i sin helhet till anskaffningspriset.

Anskaffningsutgiften för mark kan inte avskrivas.

Lös egendom avdras som avskrivningar

Anskaffade hushållsmaskiner och inventarier avdras antingen som kostnader för inköpsåret eller som avskrivningar.

Om hyresvärden skaffar lös egendom till bostaden, kan priset på den avdras från hyresinkomsten i form av årliga avskrivningar på 25 procent. Avskrivning får göras endast om den lösa egendomens ekonomiska användningstid är mer än tre år eller anskaffningspriset överstiger 1 000 euro. Skatteförvaltningen drar inte av avskrivningar i beskattningen på tjänstens vägnar.

Anskaffningsutgiften för fastighetens mark kan inte avdras som avskrivningar.

Uthyrning av en möblerad bostad

Om hyresobjektet är en möblerad enrummare eller ett möblerat rum och det inte finns någon utredning om kostnader för hyresinkomstens förvärvande, godkänns högst 40 euro per månad. Om en större lägenhet uthyrs möblerad är avdraget högst 60 euro per månad (om det inte finns någon annan utredning).

Antalet hyresgäster påverkar inte avdragen. Avdraget täcker alla sedvanliga kostnader för hyresinkomstens förvärvande. Dessutom får man dra av fastighetskostnaderna som hör till lägenheten.

Om hyresvärden redogör för de faktiska utgifterna godkänns avdraget enligt redovisningen.

Förlust från uthyrningsverksamhet

Om utgifterna som hänför sig till uthyrningen är större än hyresinkomsterna kan hyresverksamhetens förlust avdras från övriga kapitalinkomster. Om det inte finns övriga kapitalinkomster bildas ett underskott i kapitalinkomstslaget. Av underskottet som bildas så här dras 30 procent av från skatterna på förvärvsinkomster i form av underskottsgottgörelse.

Förlusten från hyresinkomsterna kan alltså inte direkt dras av från följande år hyresinkomst utan avdraget görs som en underskottsgottgörelse.

Förlust inom kapitalinkomstslaget

Det uppstår underskott om avdragen från kapitalinkomsterna är större än kapitalinkomsterna. Om skatterna på förvärvsinkomster inte räcker till för avdragande av underskottet (dvs. för underskottsgottgörelse), fastställs i beskattningen förlust inom kapitalinkomstslaget.

Förlust inom kapitalinkomstslaget kan också uppstå därför att underskottet inte i sin helhet p.g.a. underskottsgottgörelsens maximibelopp kan dras av från skatten på förvärvsinkomst. Då beräknas förlusten inom kapitalinkomstslaget genom att från underskottet dra av den underskottsgottgörelse som redan gjorts som först har multiplicerats med en koefficient (100:30).

Då dras förlusten av från kapitalinkomsten för de följande tio skatteåren allteftersom kapitalinkomst uppstår.

Exempel: Beloppet för Bengts underskottsgottgörelse blev 1 800 euro men från förvärvsinkomsternas skatt gick det bara att dra av beloppet för underskottsgottgörelsen, dvs. 1 400 euro. Förlustens storlek i kapitalinkomstslaget är 1 333 euro (6 000 euro – ((100:30) x 1 400 euro)). Förlusten dras av från Bengts kapitalinkomst under de följande tio skatteåren allteftersom kapitalinkomst uppstår.

Läs mer om underskottsgottgörelse

Nyckelord:

SvarsBanken

Gå till Svarsbanken