Bostadsaktie - vilka kostnader kan dras av

Du kan dra av kostnaderna som anknyter till uthyrningen av bostaden från hyresinkomsten, t.ex. skötselvederlaget och kostnaderna för årlig renovering. Hushållsavdrag beviljas inte på reparationskostnader för en lägenhet som hyrs ut.

Kostnader som får dras av från hyresinkomsterna är t.ex. skötselvederlaget, vattenavgifter och kostnader för årliga reparationer. Kostnaderna ska dras av samma år som de har betalats.

Avdrag av skötselvederlaget från hyresinkomsten

Skötselvederlag som betalas åt husbolaget får dras av från hyresinkomsten. Skötselvederlagen dras alltid av för det år som de har betalats till husbolaget.

Avdrag av kapitalvederlaget från hyresinkomsten

Reparations- och finansieringsvederlag är kapitalvederlag. Bostadsbolaget uppbär av alla aktieägare i form av kapitalvederlag de kostnader för reparationer som gjorts hos bostadsbolaget. Ofta uppbärs dessa prestationer i form av ett månatligt vederlag, men aktieägaren kan även betala hela beloppet till husbolaget på en gång.

Avdraget av kapitalvederlaget beror på hur kapitalvederlagen har behandlats i bolagets bokföring. Kapitalvederlagen kan bara dras av från hyresinkomsten om vederlagen har bokförts som inkomster i husbolagets bokföring. Om kapitalvederlaget har fonderats i husbolagets bokföring kan vederlaget inte dras av från hyresinkomsten. De fonderade vederlagen läggs då till anskaffningsutgiften för aktierna och beaktas vid beräkningen av överlåtelsevinsten. Med avseende på avdraget spelar det ingen roll om de reparationer bolaget låtit utföra är grundförbättringar eller årsreparationer.

Disponenten lämnar uppgifter om intäktsföringen och fonderingen.

 
Reparations- eller finansieringsvederlagKan dras av från hyresinkomstenKan inte dras av från hyresinkomsten
Fonderats i bostadsbolagets bokföring   x
Inkomstförts i bostadsbolagets bokföring  x  

Exempel: År 2016 har Bengt fått 5 000 euro i hyresinkomst för en lägenhet som han äger. I husbolaget gjordes på sommaren 2016 en rörreparation. Kostnadsandelen för Bengts bostad uppgick till 8 600 euro. Bengt beslutar att betala kostnaderna för rörreparationen i form av ett månatligt finansieringsvederlag. Bengt har till bostadsbolaget betalat 200 euro i månaden i skötselvederlag och 150 euro i månaden i finansieringsvederlag i 12 månaders tid, sammanlagt 4 200 euro. Finansieringsvederlaget har inkomstförts i bolagets bokföring och Bengt får följaktligen dra av vederlaget från sin hyresinkomst. Bengt beskattas för år 2016 för en kapitalinkomst på 800 euro (5 000 e – 4 200 e = 800 e) för hyresinkomsten.

Avdrag av renoveringskostnader från hyresinkomsten

Kostnader för årlig renovering dras av från hyresinkomsten under det år kostnaderna betalas. Utgifterna för ombyggnad dras av under betalningsåret, så småningom som årliga avskrivningar eller först i samband med att bostaden säljs.

 Kostnaderna för årlig reparation dras av så här:

  • Om du som hyresvärd själv har låtit utföra renoveringen dras kostnaderna av under det år som de har betalats.
  • Om husbolaget låter utföra renoveringen får kostnaderna dras av om kapitalvederlagen har inkomstförts i husbolagets bokföring.

Ombyggnadsutgifterna dras av så här:

  • Om du som hyresvärd själv har låtit utföra renoveringen dras kostnaderna av som årliga linjära avskrivningar.
  • Om husbolaget låter utföra renoveringen får kostnaderna dras av om kapitalvederlagen har inkomstförts i husbolagets bokföring.

Vad betyder årlig reparation och ombyggnad?

Reparationer innebär ofta att en ombyggnad och årlig reparation utförs samtidigt. Kostnaderna för reparationen måste då fördelas i ombyggnadskostnader och kostnader för årlig reparation beroende på reparationens art och omfattning.

I en årlig reparation återställs en lägenhet eller byggnad i ett skick som motsvarar det ursprungliga. I reparationerna beaktas den allmänna kravnivån vid tidpunkten för renoveringen. En årsreparation omfattar till exempel

  • målning och tapetsering av väggarna
  • förnyande av spis, kylskåp eller annan hushållsmaskin eller anordning
  • förnyande av utrustning i bostaden, till exempel köksskåp och wc-inventarier o.dyl.
  • förnyande av dörrar och fönster.

Ombyggnad kan innebära tillbyggnad, ändringar, moderniseringar och motsvarande arbeten i lägenheten eller byggnaden. Skillnaden mellan en ombyggnad och en årlig reparation är att lägenheten eller byggnaden får en högre utrustningsnivå eller större våningsyta vid en ombyggnad. Resultatet är alltså en förbättring av det ursprungliga tillståndet. Ombyggnad är till exempel:

  • att ändra ett kallt förråd till en bastuavdelning
  • att glasa in balkongen
  • förbättring av grunden och de bärande konstruktionerna
  • förbättring av uppvärmnings- och ventilationssystemen
  • installation och förbättring av vatten- och avloppssystem
  • renovering och förbättring av elsystem för fastigheter.

Aktielägenhetens utgifter för ombyggnad kan dras av som en linjär avskrivning

Utgifter för en ombyggnad som hyresvärden låtit utföra och betalat kan dras av under tio års tid. Avdraget ska göras genom linjära avskrivningar: kostnaderna fördelas jämnt på 10 år. Varje år kan du alltså dra av en tiondedel av kostnaderna.

Om du säljer bostaden eller avslutar uthyrningen av den innan hela summan dragits av läggs den del av ombyggnadskostnaderna som inte dragits av till lägenhetens anskaffningspris då försäljningsvinsten beräknas.

Om avskrivningar inte görs läggs kostnaderna för ombyggnaden i sin helhet till lägenhetens anskaffningspris. Då kommer de i sinom tid att beaktas i en överlåtelsevinst- eller förlustberäkning.

Exempel. Lars äger en aktielägenhet som har varit uthyrd i många år. Lars låter renovera lägenheten. Köket förstoras så att väggen mellan kök och vardagsrum rivs.  Det förstorade köket får nya skåp och nya hushållsmaskiner. I sovrummet byggs ett litet klädrum. Dessutom målas bostadens väggar och tak. De sammanlagda kostnaderna för renoveringen är 8 000 euro. Lars har betalat kostnaderna år 2016. Enligt den redogörelse Lars presenterar härrör hälften av utgifterna, dvs. 4 000 euro, från ombyggnadsarbeten: förstoringen av köket och tillbyggnaden av klädrummet. 4 000 euro av kostnaderna har berott på årliga reparationer. Lars får dra av kostnaderna för den årliga reparationen (4 000 euro) från sina hyresinkomster år 2016. Därtill får Lars dra av utgifterna för ombyggnaden i form av jämnstora avskrivningar under en tid av 10 år. Från hyresinkomsterna år 2016 får Lars alltså dra av en avskrivning på 4 000 euro / 10 år = 400 euro. Avskrivningar på sammanlagt 3 600 euro kvarstår för de påföljande 9 åren, 400 euro för varje år.

Renoveringskostnader som inte kan dras av från hyresinkomster från en aktielägenhet

Renoveringskostnader som uppstått genast vid anskaffningen av bostaden kan inte dras av

Med tanke på avdragsrätten är det viktigt att reparationen har utförts under den tid som bostaden har varit uthyrd. Reparationskostnaderna godkänns inte som avdragbara om reparationen har gjorts direkt efter förvärvet av aktielägenheten, men innan bostaden har hyrts ut. I ett sådant fall läggs reparationskostnaderna alltid till lägenhetens anskaffningspris och beaktas senare i en överlåtelsevinst- eller förlustberäkning. Det spelar ingen roll om det är fråga om en årlig reparation eller en ombyggnad.

Värdet av eget arbete kan inte dras av

Om du själv renoverar hyresbostaden kan du inte dra av värdet av det egna arbetet. Du får dock dra av materialkostnaderna för renoveringen, ersättningar för arbete som betalats till andra personer samt dina egna resekostnader (0,25 euro/km) till den bostad som repareras.

Hyresvärden får inget hushållsavdrag

Hushållsavdrag kan bara fås för en bostad som är i eget bruk. Därför beviljas inget hushållsavdrag för renoveringskostnader åt hyresvärden för en bostad som hyrs ut. Om hyresgästen däremot själv låter utföra en renovering i den lägenhet hen bor i får hyresgästen dra av kostnaderna i sin egen beskattning (förutsatt att avdragets övriga villkor uppfylls).

Avdrag av avskrivningar från hyresinkomsten

Anskaffade hushållsmaskiner och inventarier avdras antingen som kostnader för inköpsåret eller som avskrivningar.

Om hyresvärden skaffar lös egendom till bostaden, kan priset på den avdras från hyresinkomsten i form av årliga avskrivningar på 25 procent. Avskrivning får göras endast om den lösa egendomens ekonomiska användningstid är mer än tre år eller anskaffningspriset överstiger 1 000 euro. Skatteförvaltningen drar inte av avskrivningar i beskattningen på tjänstens vägnar.

Anskaffningsutgiften för fastighetens mark kan inte avdras som avskrivningar. Avskrivningar kan inte heller göras på anskaffningsutgifter för aktier i bostads- eller fastighetsaktiebolag.

Uthyrning av en möblerad bostad

Om hyresobjektet är en möblerad enrummare eller ett möblerat rum och det inte finns någon utredning om kostnader för hyresinkomstens förvärvande, godkänns högst 40 euro per månad. Om en större lägenhet uthyrs möblerad är avdraget högst 60 euro per månad (om det inte finns någon annan utredning).

Antalet hyresgäster påverkar inte avdragen. Avdraget täcker alla sedvanliga kostnader för hyresinkomstens förvärvande. Dessutom får skötselvederlaget för lägenheten dras av.

Om hyresvärden redogör för de faktiska utgifterna godkänns avdraget enligt redovisningen.

Förlust från uthyrningsverksamhet

Om utgifterna som hänför sig till uthyrningen är större än hyresinkomsterna kan hyresverksamhetens förlust avdras från övriga kapitalinkomster. Om det inte finns övriga kapitalinkomster bildas ett underskott i kapitalinkomstslaget. Av underskottet som bildas så här dras 30 procent av från skatterna på förvärvsinkomster i form av underskottsgottgörelse.

Förlusten från hyresinkomsterna kan alltså inte direkt dras av från följande år hyresinkomst utan avdraget görs som en underskottsgottgörelse.

Exempel: Bengt beslutar att på en gång betala bort finansieringsvederlaget 8 600 euro under år 2016. Från hyresinkomsten (5 000 euro) avdras skötselvederlaget 2 400 euro och finansieringsvederlaget 8 600 euro. Bengt har inga ränteutgifter som hänför sig till lån för den uthyrda lägenheten och inte heller några andra kostnader som hänför sig till kapitalinkomster under skatteåret. Uthyrningen ger ett underskott på 6 000 euro (5 000 – 2 400 – 8 600). Av underskottet dras 30 procent av från skatterna på förvärvsinkomster i form av underskottsgottgörelse. 6 000 x 30 % = 1800. Underskottsgottgörelsens maximibelopp är dock högst 1 400 euro. Från Bengts skatter för 2016 dras det av underskottsgottgörelsen maximibelopp 1 400 euro.

Förlust inom kapitalinkomstslaget

Det uppstår underskott om avdragen från kapitalinkomsterna är större än kapitalinkomsterna. Om skatterna på förvärvsinkomster inte räcker till för avdragande av underskottet (dvs. för underskottsgottgörelse), fastställs i beskattningen förlust inom kapitalinkomstslaget.

Förlust inom kapitalinkomstslaget kan också uppstå därför att underskottet inte i sin helhet p.g.a. underskottsgottgörelsens maximibelopp kan dras av från skatten på förvärvsinkomst. Då beräknas förlusten inom kapitalinkomstslaget genom att från underskottet dra av den underskottsgottgörelse som redan gjorts som först har multiplicerats med en koefficient (100:30).

Då dras förlusten av från kapitalinkomsten för de följande tio skatteåren allteftersom kapitalinkomst uppstår.

Exempel: Beloppet för Bengts underskottsgottgörelse blev 1 800 euro men från förvärvsinkomsternas skatt gick det bara att dra av beloppet för underskottsgottgörelsen, dvs. 1 400 euro. Förlustens storlek i kapitalinkomstslaget är 1 333 euro (6 000 euro – ((100:30) x 1 400 euro)). Förlusten dras av från Bengts kapitalinkomst under de följande tio skatteåren allteftersom kapitalinkomst uppstår.

Läs mer om underskottsgottgörelse

Kostnader som kan avdras från hyresinkomst från semesteraktie

Fritidsbostaden hyrs inte ut kontinuerligt eller också använder ägaren själv bostaden mer än vad den hyrs ut


Om uthyrningen av en fritidsbostad är småskalig, kan man från hyresinkomst från semesteraktie som utgifter för inkomstens förvärvande endast dra av de kostnader som hänför sig till uthyrningstiden och direkt till uthyrningsverksamheten. Det spelar ingen roll om semesterbostaden hyrs ut direkt eller via en förmedlingsbyrå.

Exempel: Henrik hyr ut en semesteraktie på Levi. Han har gett uthyrningen i uppdrag åt en förmedlingsfirma. Enligt avtalet kan objektet hyras ut för veckorna 2–14 och 16–52. Under denna tid har Henrik rätt att använda semesteraktien om den inte har blivit uthyrd.

Semesteraktien har varit uthyrd veckorna 12–14, 16–18 och 51–52 sammanlagt 35 dagar. Henrik har sammanlagt fått 2 000 e i hyresinkomster. Dessutom har Henrik själv använt semesteraktien sammanlagt 14 dagar under veckorna 1 och 15. Under resten av året har aktien stått tom.

Henrik har haft allmänna kostnader för semesteraktien (vederlag etc.) till ett belopp av 150 e/mån samt kostnader som direkt hänför sig till uthyrningen: broschyrer, kartor etc. för området som anskaffats för hyresgästerna till ett belopp av 50 euro per år samt ett förmedlingsarvode på 200 euro per år.

Uthyrningen av semesteraktien har varit småskalig, så Henrik får avdra endast de kostnader som hänför sig till den tid aktien varit uthyrd. Uthyrningstiden har varit 35 dagar. Henrik har således rätt att dra av 9,6 % av de allmänna kostnaderna (35 dagar / 365 dagar = 9,6 %) och 100 % av de direkta kostnaderna som hänför sig till uthyrningsverksamheten. Det privata brukets andel anses vara 330 dagar (365–35). Henrik får dra av 9,6 % i allmänna kostnader (12 mån. x 150 e = 172,80 euro) för uthyrningen. Dessutom får Henrik dra av 200 e + 50 e = 250 euro som kostnader som hänför sig direkt till hyresverksamheten. Henrik får alltså dra av sammanlagt 422,80 euro från hyresinkomsten. Resten av kostnaderna betraktas som levnadskostnader för privat användning som inte kan dras av i beskattningen. Den skattepliktiga hyresinkomsten är 2 000 e – 422,80 e = 1 577,20 e.

Fritidsbostaden bjuds aktivt ut till uthyrning och ägaren använder bostaden mindre än vad den hyrs ut


Om en fritidsbostad aktivt bjuds ut till uthyrning, den hyrs ut mer än i liten skala och ägaren använder bostaden mindre än vad den används för hyresbruk, anses fritidsbostaden användas i syfte att förvärva inkomst. I sådana fall kan man från hyresinkomsten, som utgifter för förvärvande av inkomst, dra av de kostnader som hänför sig till tidpunkten då bostaden hyrs ut.

Maria hyr ut en semesteraktie i Koli. Hon har en egen webbsida där hon hyr ut aktien. Hon använder även själv fritidsbostaden men hyr i första hand ut den. Marias semesteraktie har varit uthyrd sammanlagt 110 dagar. För den här tiden har Maria fått hyresinkomster på 10 000 euro. Hon har själv använt aktien i 50 dagar. Under resten av året har semesteraktien stått tom.

Maria har allmänna kostnader (skötselvederlag m.m.) på sammanlagt 1 800 euro om året för semesteraktien. Hon har också utgifter som direkt hänför sig till hyresverksamheten (bl.a. upprätthållande av webbsidorna) och som uppgår till sammanlagt 300 euro. Maria har använt stugan för förvärvande av inkomst, med undantag för den tid då hon har använt den själv. Det betyder att Maria får dra av 86,3 % (315 dagar/365 dagar) av de allmänna kostnaderna och i sin helhet de kostnader som direkt hänför sig till hyresverksamheten. Maria får dra av 86,3 % x 1 800 = 1 553,40 euro i allmänna kostnader från hyresinkomsterna och 300 euro som kostnader som enbart hänför sig till hyresverksamheten. De kostnader som får dras av uppgår sammanlagt till 1 843,40 euro. Den skattepliktiga hyresinkomsten är 10 000 e – 1 843,40 e = 8 156,60 e.

Nyckelord:

SvarsBanken

Gå till Svarsbanken