Så här justerar och deklarerar du moms på fastighetsinvesteringar

Ett företag kan dra av momsen på sina fastighetsinvesteringar, om en fastighet börjar användas för momspliktig verksamhet. Fastighetens användningsändamål inverkar på avdraget, så om användningsändamålet senare ändras eller fastigheten exempelvis säljs, är det företagets rättighet och skyldighet att justera avdragen för momsen på fastighetsinvesteringarna.

Justeringar ska göras under 10 års tid räknat från det år en byggnad eller en ombyggnad av den färdigställdes. Ingen justering görs om rättigheten och skyldigheten att göra justeringar överförs till köparen.

 

Definitionen av fastighet ändrades 1.1.2017.

Med fastigheter avses jordområden, byggnader, bestående konstruktioner och delar av dem.

Från och med ingången av 2017 betraktas som fastigheter även maskiner, utrustningar eller föremål som används för en särskild verksamhet som bedrivs på en fastighet och som uppfyller följande kriterier:

  • de används för en särskild verksamhet som bedrivs på fastigheten
  • de är varaktigt installerade i en byggnad eller konstruktion
  • de kan inte flyttas utan att byggnaden eller konstruktionen förstörs eller förändras.

Exempel: Storköksinredning monteras i ett sjukhuskök i en stad. Om inredningen kan avlägsnas endast genom att förstöra byggnaden eller väsentligt ändra på den, betraktas inredningen som en del av fastigheten

Den ändrade definitionen av fastighet inverkar på tillämpningsområdet för förfarandet för justering av fastighetsinvesteringar. Förfarandet tillämpas även på ovan nämnda maskiner, utrustningar och föremål som betraktas som fastigheter och som har anskaffats 2016 eller senare.

Vad avses med fastighetsinvestering?

Med fastighetsinvestering avses att man köper eller själv utför en byggtjänst i samband med nybygge eller ombyggnad av en fastighet. Som fastighetsinvestering betraktas också förvärv av en sådan nybyggnad för vilken säljaren har betalat skatt på eget bruk av en byggtjänst. Om ett företag har förvärvat en fastighet och hänfört den till sina rörelsetillgångar, har det skyldighet och rättighet att under justeringsperioden justera de avdrag som gjorts för fastigheten.

När ska avdrag justeras?

Justera momsavdraget för en fastighetsinvestering i följande fall:

  • företaget använder fastigheten för ett avdragsgillt ändamål i större eller mindre omfattning än tidigare
  • företaget överlåter fastigheten
  • företagets skattskyldighet upphör
  • företaget avför fastigheten från rörelsetillgångarna.

Ändringar som skett i fastighetens användning under justeringsperioden berättigar eller förpliktar att justera det ursprungliga avdraget.

Justeringsperiodens längd är 10 år från ingången av det kalenderår under vilket byggtjänsten som hänför sig till nybygget eller ombyggnaden har slutförts. Om fastigheten har köpts, inleds perioden på 10 år vid ingången av det år då den färdiga fastigheten har tagits emot.

Förändringar i användningen granskas under en tidsperiod på ett kalenderår (justeringsår). Justeringar ska göras om fastighetens användning har förändrats under ett kalenderår som hör till justeringsperioden. Varje år justeras 1/10 av den moms som ingick i anskaffningen av fastighetsinvesteringen. Detta avser den moms som ingår i byggtjänstens pris och som säljaren har betalat.

Använd följande formel för att beräkna det momsbelopp som ska justeras:

             

1/10 x     (den användningsandel av totalanvändningen som berättigar till det     ursprungliga avdraget – den användningsandel av totalanvändningen som     berättigar till avdrag för justeringsåret) x den moms som ingår i     anskaffningen      

Läs mer:

 Så här anger du en justering i momsdeklarationen

Om det avdragbara momsbelopp som ingår i en anskaffning som gäller en fastighetsinvestering ändras efter justeringen, ska du ange det ändrade beloppet i momsdeklarationen. Ange de ändrade beloppen vid punkten ”Moms som ska dras av för skatteperioden” antingen som en ökning eller som en minskning av den moms som ska dras av. Om det belopp som ska justeras är negativt ökar det på beloppet av den moms som ska dras av för skatteperioden. Men om det belopp som ska justeras är positivt minskar det på den moms som ska dras av.

Om användningsändamålet har förändrats ska du hänföra justeringen till december månad under varje justeringsår.

Om fastigheten har överlåtits, skattskyldigheten har upphört eller fastigheten har avförts från rörelsetillgångarna, ska du hänföra justeringen till den kalendermånad under vilken ändringen har skett.


Exempel: Beloppet av den moms som ska dras av ökar

 

Ett detaljhandelsföretags affärsfastighet färdigställdes 1.1.2013. Av lokalerna har 20 % varit uthyrda momsfritt till ett annat företag med ett avtal på 2 år. När hyresavtalet löpt ut tar företaget hela affärslokalen i bruk för den egna momspliktiga verksamheten från och med 1.1.2016. I byggnadskostnaderna för fastigheten ingick moms till ett belopp om 100 000 euro. Avdraget har gjorts från den del som motsvarar den momspliktiga användningen (80 %).

 

Andelen av momspliktig användning av fastigheten ändras inte åren 2013–2015, så ingen justering görs.

 Beloppet som justeras för 2016 beräknas på följande sätt:

1/10 x (80−100 %) x 100 000 euro = −2 000 euro

 

I momsdeklarationen är momsen på försäljning som ska deklareras för övrig verksamhet 50 000 euro och momsen som ska dras av före justeringen 30 000 euro. Det belopp som ska justeras 2016 är −2 000 euro. Det belopp som ska justeras ökar den moms som ska dras av med 2 000 euro. Eftersom det är fråga om en ändring av användningsändamålet ska justeringen anges i kalenderårets sista momsdeklaration.

 

Momsdeklaration:

+ moms på försäljningen                                                  50 000 euro

− moms som ska dras av                                                 32 000 euro

= moms att betala                                                             18 000 euro

 

Exempel: Beloppet av den moms som ska dras av minskar

 

Ett företag säljer motionstjänster i sin egen fastighet som färdigställdes 1.1.2010. Verksamheten är momspliktig. Företaget utvidgar sin verksamhet och börjar tillhandahålla momsfri massage vid sidan av motionstjänster. Företaget tar 15 % av sina lokaler som använts för momspliktig verksamhet i bruk för momsfri verksamhet 1.1.2016. I investeringen ingick ursprungligen moms till ett belopp om 40 000 euro.

 

Andelen av momspliktig användning av fastigheten ändras inte åren 2010–2015, så ingen justering görs.

Beloppet som justeras för 2016 beräknas på följande sätt:

1/10 x (100−85 %) x 40 000 euro = 600 euro

 

I momsdeklarationen är momsen på försäljning som ska deklareras för övrig verksamhet 10 000 euro och momsen som ska avdras före justeringen 4 000 euro. Det belopp som ska justeras 2016 är 600 euro. Det belopp som ska justeras minskar den moms som ska dras av med 600 euro. När det är fråga om en ändring av användningsändamålet ska justeringen anges i kalenderårets sista momsdeklaration.

 

Momsdeklaration:

+ moms på försäljningen                                                  10 000 euro

− moms som ska dras av                                                   3 400 euro

= moms att betala                                                               6 600 euro

Läs mer:


 

SvarsBanken

Gå till Svarsbanken