Bostadshusreserveringar vid inkomstbeskattningen av bostadsaktiebolag

Bostadsaktiebolag kan förbereda sig för kommande års reparationsprojekt genom att samla in pengar av aktieägarna på förhand. Om räkenskapsperiodens resultat ser ut att ge ett överskott, kan bostadsaktiebolaget under vissa förutsättningar göra en bostadshusreservering och dra av den vid sin beskattning.

En bostadshusreservering är en kostnadsföring som görs på förhand för att täcka kommande utgifter för en bostadsbyggnad som är avdragbara vid beskattningen. En bostadshusreservering är ett enklare förfarande än att fondera medel, vilket förutsätter ett bolagsstämmobeslut som fattats under skatteåret.

En bostadshusreservering är smidig när det gäller användningsändamålet och användningstiden. De vederlag investerardelägarna betalat förblir också avdragbara i hyresverksamheten. Vid fondering av medel förlorar däremot investerardelägarna rätten att dra av vederlagen vid beskattningen.

Beloppet av bostadshusreservering har begränsats

En bostadshusreservering får under ett skatteår vara maximalt 68 euro per kvadratmeter av bostadsbyggnadens yta. Om bostadshusreserveringen underskrider 3 500 euro är den inte avdragbar vid beskattningen. En bostadshusreservering får inte heller dras av vid beskattningen om bostadsbyggnadens yta är under 200 m2.

Med bostadsbyggnad avses en byggnad i vilken minst häften av lägenheternas yta används för stadigvarande boende vid skatteårets utgång. Om exempelvis 80 % av byggnaden används för stadigvarande boende, anses byggnaden vara en bostadsbyggnad. Maximibeloppet för bostadshusreserveringen beräknas då utifrån hela byggnadens yta. Den uppgift om ytan som används vid beräkningen finns exempelvis i fastighetsbeskattningsbeslutet.

En bostadshusreservering kan också göras på basis av en halvfärdig bostadsbyggnad.

Hur görs en bostadshusreservering och hur dras den av vid beskattningen?

En bostadshusreservering bildas i bokföringen vanligtvis när man upprättar bokslutet. Bostadshusreserveringen anges i bostadsaktiebolagets skattedeklaration vid Bokslutsdispositioner, Skattemässiga reserver.

Om bostadshusreserveringen inte har tagits upp i bokföringen, kan reserveringen ännu göras i samband med att bostadsaktiebolagets bokslut fastställs. Bokslutet fastställs när bolagsstämman godkänner det. Reserveringen anges då i bostadsaktiebolagets skattedeklaration vid Övriga avdrag sammanlagt.

En bostadshusreservering minskar den beskattningsbara inkomsten. Reserveringen kan dras av i det års inkomstbeskattning under vilket reserveringen har bildats. Enligt huvudregeln görs avdraget på annan inkomst än närings- eller jordbruksinkomst. Bostadshusreserveringar beaktas inte som avdrag vid fastställandet av förlust.

Ett bostadsaktiebolag behöver inte lämna en skattedeklaration enbart av den anledningen att bolaget har gjort en bostadshusreservering eller använt en sådan.

När ska en bostadshusreservering användas och till vad kan den användas?

En bostadshusreservering ska användas under de 10 följande skatteåren efter året då reserveringen har dragits av. Bostadshusreserveringar som har gjorts under olika skatteår ska användas i ordning från den äldsta till den senaste.

En gammal bostadshusreservering kan användas under samma skatteår som en ny reservering bildas. En oanvänd bostadshusreservering räknas som inkomst vid det sista användningsårets beskattning.

En bostadshusreservering kan användas för att täcka vid beskattningen avdragbara utgifter för byggande, ombyggnad eller årlig reparation av en bostadsbyggnad. En bostadshusreservering kan också användas till utgifterna för skötsel av en bostadsbyggnad och dess tomt (gäller även arrendetomter). En reservering kan inte användas för att täcka anskaffningspriset eller ränteutgifterna för en tomt.

De utgifter som en bostadshusreservering används till är inte avdragbara vid beskattningen. Om en bostadshusreservering används till att täcka en sådan anskaffningsutgift för anläggningstillgångar som dras av genom avskrivningar, får avskrivningarna i beskattningen börja göras från skillnaden mellan anskaffningspriset för tillgångarna och den använda bostadshusreserveringen.

Om det exempelvis kostar 20 000 euro att glasa in balkongerna och det av bostadshusreserveringen används 5 000 euro för detta ändamål, får avskrivningar vid beskattningen börja göras från 15 000 euro. Det belopp från vilket avskrivningar får börja göras ska anges i skattedeklarationen vid Tillägg i avskrivningsspecifikationen för respektive tillgång.

Upplösning av bostadshusreserv

Om ett bostadsaktiebolag upplöses eller slutar äga bostadsbyggnader, räknas en oanvänd bostadshusreservering som bolagets inkomst. Bostadshusreserveringar räknas som ett bolags inkomst också i situationer där bostadsbyggnaden förstörs eller säljs och bolaget inte äger bostadsbyggnader vid skatteårets utgång. Bostadsbyggnaden behöver således inte vara samma bostadsbyggnad utifrån vilken bostadshusreserveringen en gång i tiden gjordes.