Avdragande av kostnader då man hyr ut en fritidsbostad

Beskrivning av ärendet

Det är typiskt för uthyrning av semesteraktier och fritidsbostäder (semesterbostäder) att hyresobjektet är i sådant bruk att det avkastar hyresinkomst, dvs. objektet är uthyrt, endast under relativt korta tidsperioder per år. Utanför vinter- och sommarsäsongen står objekten ofta tomma eller de är i ägarnas bruk. Ägaren har dock kostnader för hyresobjektet också utanför uthyrningsperioden. 

• Vilka kostnader och för vilken tid får den som hyrt ut en enskild semesterbostad dra av från hyresinkomsterna? 
• Har det betydelse för rätten att dra av kostnader om hyresvärden har ingått ett förmedlingsavtal med en förmedlingsfirma om att fritidsbostaden hyrs ut via förmedlingsfirman antingen under en viss tid eller kontinuerligt?

Bakgrund

Det finns inte rättspraxis från högsta förvaltningsdomstolen om uthyrning av enskilda fritidsbostäder. I beskattningspraxis har tillämpats principer som framgår av högsta förvaltningsdomstolens beslut om förtäckt dividend, HFD 13.8.2008 liggare 1881. Högsta förvaltningsdomstolen ansåg i beslutet att det inte hade lagts fram tillräckliga utredningar om att man hade försökt hyra ut fastigheten också utanför den faktiska uthyrningstiden. HFD ansåg att fastigheten hade varit i privat bruk under de veckor den inte var uthyrd, trots att den de facto hade använts för eget bruk endast för en vecka. På basis av beslutet meddelade Skatteförvaltningen en anvisning om hur användningstiden för en fritidsbostad ska beräknas (Privat bruk av fritidsbostad, 11.9.2008, dnr 1359/345/2008).

Man anser att en enskild semesterbostad i första hand skaffas för eget bruk så att ägaren använder den som fritidsbostad. Kostnaderna för en sådan fritidsbostad anses i regel vara sådana icke-avdragbara levnadskostnader som avses i 31 § 4 mom. i inkomstskattelagen. Om den skattskyldige dock hyr ut sin fritidsbostad och får hyresinkomster, anser man att fritidsbostaden hyrs ut i syfte att täcka kostnader för hyresobjektet utan ett sådant förvärvssyfte som avses i inkomstskattelagen. Då är det också motiverat att begränsa möjligheten att dra av kostnader för hyresobjektet: avdragbara kostnader för hyresinkomstens förvärvande enligt 54 § 1 mom. i inkomstskattelagen är endast sådana löpande kostnader som hänför sig till hyrestiden.

Också allmänna kostnader för fritidsbostaden (fastighetsskatt, försäkringspremier, årliga reparationer o.d.) får dras av endast till den del av kostnaderna som motsvarar hyrestiden, om inte den skattskyldige kan bevisa att kostnaderna hänför sig enbart till uthyrningsverksamheten. Förmedlingsarvoden och motsvarande kostnader, som redan till sin karaktär är sådana som enbart hänför sig till uthyrningsverksamheten, får dras av till hela beloppet.

Det förefaller så att det ovan nämnda beslutet från högsta förvaltningsdomstolen, HFD 13.8.2008 liggare 1881, inte direkt ger svar på frågan huruvida man ska anse det att ägaren har försökt tillräckligt att hyra ut bostaden också när den stått tom är en förutsättning för att han ska kunna dra av kostnaderna. Den skattskyldige kan för en viss tid eller tills vidare ingå ett förmedlingsavtal med ett företag som förmedlar hyresbostäder eller inkvartering. I praktiken är det dock så att förmedlingsavtalen i stor omfattning ger ägaren möjligheter att använda fritidsbostaden också för andra ändamål än för uthyrningsverksamheten då bostaden de facto inte är uthyrd. Från hyresinkomst får dras av i utgifter för inkomstens förvärvande endast de kostnader som hänför sig till hyrestiden, förutsatt att förmedlingsavtalet tillåter eget bruk av fritidsbostaden.

Om den skattskyldige äger och hyr ut fler än en fritidsbostad, ska uthyrningsverksamheten och kostnaderna som är avdragbara från hyresinkomsten i regel skärskådas på samma sätt som om det var fråga om en enda fritidsbostad. Om den skattskyldige har fler än en fritidsbostad, kan uthyrningen åtminstone delvis vara äkta förvärvsverksamhet. Då kan beloppet av avdragbara kostnader uppskattas fall för fall på andra grunder än då man hyr ut en enda fritidsbostad.

Ställningstagande

Som utgifter för inkomstens förvärvande som får dras av från den hyresinkomst man fått av fritidsbostaden betraktas endast de kostnader som hänför sig till hyrestiden och de kostnader som direkt gäller uthyrningsverksamheten. Det har inte betydelse om den skattskyldige hyr ut fritidsbostaden direkt eller via en förmedlingsfirma.

Ledande skattesakkunnig Tero Määttä

Överinspektör Janne Myllymäki