Varainsiirtovero vaihtokaupan, osituksen ja perinnönjaon yhteydessä

Voit joutua maksamaan ja ilmoittamaan varainsiirtoveroa myös muissa tilanteissa kuin kauppojen yhteydessä. Tyypillisimpiä tilanteita ovat omaisuuden vaihto, perinnönjako tai avioliiton purkautumisen yhteydessä tapahtuvat omaisuudenvaihdokset.

Vaihtokaupasta täytyy maksaa varainsiirtoveroa

Jos vaihdat varainsiirtoveron alaista omaisuutta toiseen, vaihtokaupan kaikkien osapuolten täytyy maksaa varainsiirtoveroa. Jos esimerkiksi luovutat oman asunto-osakkeesi toiselle ja saat häneltä vastikkeeksi asunto-osakkeen, teidän molempien täytyy tehdä varainsiirtoveroilmoitus ja maksaa varainsiirtoveroa.

Varainsiirtoveroilmoitus tehdään vaihdossa saadusta omaisuudesta ja myös varainsiirtoveroprosentti määräytyy sen mukaan (esim. asunto-osake 2 %, kiinteistö 4 %).  Varainsiirtoveron määrä lasketaan vastikkeena luovuttamasi omaisuuden käyvästä arvosta.

Esimerkki. Seppo luovuttaa vaihdossa 100 000 euron arvoisen kiinteistön ja saa vaihdossa 100 000 euron arvoisen asunto-osakehuoneiston. Seppo tekee varainsiirtoveroilmoituksen saamastaan omaisuudesta, eli asunto-osakkeesta, jonka varainsiirtovero on 2 %. Seppo maksaa varainsiirtoveroa 2 % luovuttamansa kiinteistön käyvästä arvosta, eli 2 % x 100 000 e = 2 000 e.

Varainsiirtovero lasketaan vastikkeena luovutetun omaisuuden käyvästä arvosta

Kukin osapuoli maksaa varainsiirtoveroa luovuttamansa vastikkeen käyvästä arvosta. Jos vaihtokirjaan ei ole merkitty vaihdettavien omaisuuserien arvoja, käyvistä arvoista täytyy esittää selvitys, esimerkiksi kiinteistönvälittäjän tai muun riippumattoman osapuolen antama arvio. Verohallinto tarkistaa, että vastikkeen arvo luovutuskirjassa vastaa omaisuuden käypää arvoa. Näin toimitaan silloinkin, kun vaihtokirjaan on merkitty käyvästä arvosta poikkeavat arvot.

Jos maksat vaihtokaupassa välirahaa, myös se on vastiketta. Maksat varainsiirtoveroa luovuttamasi omaisuuden ja maksamasi välirahan yhteenlasketusta arvosta. Välirahan saajan saama väliraha vähennetään hänen luovuttamansa omaisuuden arvosta.

Esimerkki: Anja luovuttaa vaihdossa asunto-osakkeet, joiden velaton hinta on 100 000 euroa. Lisäksi Anja maksaa Ristolle välirahaa 50 000 euroa.
Risto luovuttaa vaihdossa asunto-osakkeet, joiden velaton hinta on 150 000 euroa.

Anjan on maksettava vero luovuttamansa asunto-osakkeen ja välirahan yhteenlasketusta arvosta eli 150 000 euron perusteella.

Riston on maksettava vero 100 000 euron perusteella (150 000 euroa - väliraha 50 000 euroa).

Vastikkeeseen lasketaan myös saatuihin osakkeisiin kohdistuva yhtiölaina

Vastikkeeseen lasketaan mukaan myös vaihdossa saatuihin osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus. Käytännössä vaihtokaupan molempien osapuolten täytyy ilmoittaa ja maksaa varainsiirtovero hankkimiensa osakkeiden velattomasta hinnasta (hinta, johon sisältyy myyntihinnan lisäksi osakkeisiin kohdistuva lainaosuus).

Esimerkki: Arja luovuttaa vaihdossa asunto-osakkeet, joiden velaton hinta on 100 000 euroa. Osakkeisiin ei kohdistu yhtiölainaa. Kirsi luovuttaa vaihdossa asunto-osakkeet, joiden velaton hinta on 150 000 euroa. Osakkeisiin kohdistuu yhtiölainaa 50 000 euroa, joka on laskettu mukaan velattomaan hintaan.

Arjan on suoritettava veroa hankkimiensa osakkeiden velattoman hinnan eli 150 000 euron perusteella. Kirsin on suoritettava veroa hankkimiensa osakkeiden velattoman hinnan eli 100 000 euron perusteella.

Kiinteistö vaihdon kohteena

Jos hankit vaihtokaupalla kiinteistön, vaihtokirjaan tulisi merkitä vaihdon kohteiden käyvät arvot. Lisäksi tarvitset Verohallinnolta lausunnon, vastaako vaihtokirjassa oleva arvo vastikkeen käypää arvoa luovutushetkellä. Esitä lausunto Maanmittauslaitokselle, kun haet lainhuutoa. Lausuntoa voi hakea OmaVerossa tai lomakkeella Lausuntopyyntö lainhuutoa tai kirjaamista varten (lomake 6020).

Osituksessa voi tulla maksettavaksi varainsiirtoveroa

Jos avioliitto purkautuu joko avioeron tai puolison kuoleman vuoksi, aviopuolisoiden omaisuus jaetaan eli ositetaan puolisoiden kesken.

Ositus tehdään kahdessa vaiheessa:

1. Laskennallinen ositus

Ensin määritetään kummankin puolison avio-oikeuden alainen omaisuus (varat ja velat) ja niiden arvo.

2. Osituksen toteuttaminen

Omaisuuserät ja velat jaetaan puolisoille. Tarvittaessa toinen puoliso maksaa toiselle tasinkoa. Tässä yhteydessä on tavallista, että puolisot sopivat keskenään omistamansa omaisuuden vaihdoksista.

Jos saat osituksen yhteydessä kiinteistön tai arvopaperin – esimerkiksi asunto-osakkeen – sinun täytyy maksaa varainsiirtoveroa siitä osasta vastiketta, joka ei ole osituksessa jaettavaa varallisuutta. Tyypillinen tilanne on se, että olet avioeron hakemisen jälkeen ottanut lainan, jonka avulla ostat puolisosi osuuden asunnosta. Kun laina on otettu avioeron hakemisen jälkeen, se ei kuulu osituksen piiriin ja lainalla maksetusta osuudesta on maksettava varainsiirtovero.

Jos osituksessa kiinteistö tai arvopaperi ei vaihda omistajaa, ei varainsiirtoverovelvollisuutta synny, eikä varainsiirtoveroa tarvitse maksaa. Näin on esimerkiksi silloin, kun puoliso haluaa pitää omistuksessaan jo omistamansa omaisuuden.

Lue lisää osituksesta ja katso esimerkkejä varainsiirtoverovelvollisuudesta. Ohjeesta saat tietoa myös omaisuuden erottelusta, jos sinulla on puolisosi kanssa ollut avioehto.

Myös perinnönjaossa saadusta omaisuudesta voi joutua maksamaan varainsiirtoveroa

Jos saat omaisuutta puhtaasti perintönä, siitä ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa. Kyse on puhtaasta perinnöstä silloin, kun perinnönjättäjän omaisuus jaetaan niin, että perinnönsaaja ei maksa muille perillisille vastiketta kuolinpesän ulkopuolisin varoin eli esimerkiksi omilla säästöillään.

Esimerkki: Pirkko on kuollut naimattomana ja lapsettomana eikä hänellä ollut testamenttia. Pirkon perillisiä ovat hänen sisaruksensa Markku ja Kerttu. Pirkon jaettavaan omaisuuteen kuuluu asunto-osake (arvo 200 000 euroa), pörssiosakkeita (arvo 150 000 euroa) ja rahaa 50 000 euroa.

Jaettavan omaisuuden yhteisarvo on 400 000 euroa, josta Markun ja Kertun laskennallinen perintöosuus on kummallakin puolet eli 200 000 euroa.

Perinnönjakosopimus tehdään siten, että Markku saa pörssiosakkeet ja rahavarat, kun taas Kerttu saa asunto-osakkeen. Kumpikin perillinen saa Pirkon jäämistöstä omaisuutta laskennallisen perintöosuutensa verran eikä omaisuutta tarvitse tasata kuolinpesän ulkopuolisilla varoilla. Kummankin saama omaisuus perustuu puhtaasti perintöön, joten Markun tai Kertun ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa.

Milloin perinnönjaon yhteydessä pitää maksaa varainsiirtoveroa?

Perinnönjaossa omaisuutta voi siirtyä myös osittain perintönä ja osittain vastikkeellisesti. Tällainen tilanne syntyy tyypillisesti silloin, jos saat omaisuutta perintöosasi arvoa enemmän ja sen vuoksi maksat yhdelle tai useammalle perilliselle vastiketta esimerkiksi omilla säästöilläsi tai pankista ottamallasi lainalla – eli varoilla, jotka eivät kuulu perinnönjättäjän jäämistöön. Tällöin sinun on maksettava varainsiirtovero ja annettava varainsiirtoveroilmoitus siitä osuudesta, jonka maksat kuolinpesän ulkopuolisilla varoilla ja joka kohdistuu saamiisi arvopapereihin tai kiinteistöihin.

Esimerkki: Einolla ei ollut kuollessaan testamenttia. Einolla ja hänen leskeksi jääneellä aviopuolisollaan Eilalla oli avioehto, jonka mukaan heillä ei ole avio-oikeutta toistensa omaisuuteen. Kuolinpesän ainoat osakkaat ovat siis heidän yhteiset lapsensa Elina ja Elias.

Einon jäämistössä jaettavana omaisuutena on kiinteistö, jolla sijaitsee kesämökki (arvo 160 000 euroa) ja matkailuauto (arvo 40 000 euroa). Jaettavan omaisuuden yhteisarvo on siten 200 000 euroa, josta kummankin perillisen laskennallinen perintöosuus on puolet eli 100 000 euroa.

Elina ei ole kiinnostunut mökkeilystä eikä hänellä ole ajokorttiakaan. Perinnönjakosopimuksessa sovitaan, että Elias saa sekä kiinteistön että matkailuauton ja maksaa Elinalle 100 000 euroa tätä varten pankista ottamallaan lainalla.

Eliaksen saama omaisuus perustuu osittain perintöön. Osasta omaisuutta hän taas on maksanut Elinalle 100 000 euroa vastiketta varoilla, jotka eivät kuulu kuolinpesän varallisuuteen. 100 000 euroa kohdistetaan käypien arvojen suhteessa kiinteistölle ja matkailuautolle, jolloin vastikkeesta kohdistuu kiinteistölle 80 000 euroa ja matkailuautolle 20 000 euroa.

Matkailuautosta ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa. Eliaksen on annettava varainsiirtoveroilmoitus kiinteistöstä. Hän maksaa varainsiirtoveroa 4 % kiinteistöön kohdistuvasta vastikkeesta eli 80 000 eurosta. Varainsiirtoveron määrä on 3 200 euroa.

Lue lisää

Lisätietoa varainsiirtoveron ilmoittamisesta ja maksamisesta

Vastikkeellinen saanto jäämistöosituksessa ja perinnönjaossa