Varainsiirtovero vaihtokaupan ja osituksen yhteydessä

Voit joutua maksamaan ja ilmoittamaan varainsiirtoveroa myös muissa tilanteissa kuin kauppojen yhteydessä. Tyypillisimpiä tilanteita ovat omaisuuden vaihto tai avioliiton purkautumisen yhteydessä tehtävät omaisuudenvaihdokset.

Vaihtokaupasta täytyy maksaa varainsiirtoveroa

Jos vaihdat varainsiirtoveron alaista omaisuutta toiseen, vaihtokaupan kaikkien osapuolten täytyy maksaa varainsiirtoveroa. Jos esimerkiksi luovutat oman asunto-osakkeesi toiselle ja saat häneltä vastikkeeksi asunto-osakkeen, teidän molempien täytyy tehdä varainsiirtoveroilmoitus ja maksaa varainsiirtoveroa.

Varainsiirtoveroilmoitus tehdään vaihdossa saadusta omaisuudesta ja myös varainsiirtoveroprosentti määräytyy sen mukaan (esim. asunto-osake 2 %, kiinteistö 4 %).  Varainsiirtoveron määrä lasketaan vastikkeena luovuttamasi omaisuuden käyvästä arvosta.

Esimerkki. Seppo luovuttaa vaihdossa 100 000 euron arvoisen kiinteistön ja saa vaihdossa 100 000 euron arvoisen asunto-osakehuoneiston. Seppo tekee varainsiirtoveroilmoituksen saamastaan omaisuudesta, eli asunto-osakkeesta, jonka varainsiirtovero on 2 %. Seppo maksaa varainsiirtoveroa 2 % luovuttamansa kiinteistön käyvästä arvosta, eli 2 % x 100 000 e = 2 000 e.

Varainsiirtovero lasketaan vastikkeena luovutetun omaisuuden käyvästä arvosta

Kukin osapuoli maksaa varainsiirtoveroa luovuttamansa vastikkeen käyvästä arvosta. Jos vaihtokirjaan ei ole merkitty vaihdettavien omaisuuserien arvoja, käyvistä arvoista täytyy esittää selvitys, esimerkiksi kiinteistönvälittäjän tai muun riippumattoman osapuolen antama arvio. Verohallinto tarkistaa, että vastikkeen arvo luovutuskirjassa vastaa omaisuuden käypää arvoa. Näin toimitaan silloinkin, kun vaihtokirjaan on merkitty käyvästä arvosta poikkeavat arvot.

Jos maksat vaihtokaupassa välirahaa, myös se on vastiketta. Maksat varainsiirtoveroa luovuttamasi omaisuuden ja maksamasi välirahan yhteenlasketusta arvosta. Välirahan saajan saama väliraha vähennetään hänen luovuttamansa omaisuuden arvosta.

Esimerkki: Anja luovuttaa vaihdossa asunto-osakkeet, joiden velaton hinta on 100 000 euroa. Lisäksi Anja maksaa Ristolle välirahaa 50 000 euroa.
Risto luovuttaa vaihdossa asunto-osakkeet, joiden velaton hinta on 150 000 euroa.

Anjan on maksettava vero luovuttamansa asunto-osakkeen ja välirahan yhteenlasketusta arvosta eli 150 000 euron perusteella.

Riston on maksettava vero 100 000 euron perusteella (150 000 euroa - väliraha 50 000 euroa).

Vastikkeeseen lasketaan myös saatuihin osakkeisiin kohdistuva yhtiölaina

Vastikkeeseen lasketaan mukaan myös vaihdossa saatuihin osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus. Käytännössä vaihtokaupan molempien osapuolten täytyy ilmoittaa ja maksaa varainsiirtovero hankkimiensa osakkeiden velattomasta hinnasta (hinta, johon sisältyy myyntihinnan lisäksi osakkeisiin kohdistuva lainaosuus).

Esimerkki: Arja luovuttaa vaihdossa asunto-osakkeet, joiden velaton hinta on 100 000 euroa. Osakkeisiin ei kohdistu yhtiölainaa. Kirsi luovuttaa vaihdossa asunto-osakkeet, joiden velaton hinta on 150 000 euroa. Osakkeisiin kohdistuu yhtiölainaa 50 000 euroa, joka on laskettu mukaan velattomaan hintaan.

Arjan on suoritettava veroa hankkimiensa osakkeiden velattoman hinnan eli 150 000 euron perusteella. Kirsin on suoritettava veroa hankkimiensa osakkeiden velattoman hinnan eli 100 000 euron perusteella.

Kiinteistö vaihdon kohteena

Jos hankit vaihtokaupalla kiinteistön, vaihtokirjaan tulisi merkitä vaihdon kohteiden käyvät arvot. Lisäksi tarvitset Verohallinnolta lausunnon, vastaako vaihtokirjassa oleva arvo vastikkeen käypää arvoa luovutushetkellä.Esitä lausunto Maanmittauslaitokselle, kun haet lainhuutoa. Lausuntoa voi hakea OmaVerossa tai lomakkeella Lausuntopyyntö lainhuutoa tai kirjaamista varten (lomake 6020).

Osituksessa ei aina tarvitse maksaa varainsiirtoveroa

Jos avioliitto purkautuu joko avioeron tai puolison kuoleman vuoksi, aviopuolisoiden omaisuus jaetaan eli ositetaan puolisoiden kesken.

Ositus tehdään kahdessa vaiheessa:

1. Laskennallinen ositus

Ensin määritetään kummankin puolison avio-oikeuden alainen omaisuus (varat ja velat) ja niiden arvo.

2. Osituksen toteuttaminen

Omaisuuserät ja velat jaetaan puolisoille. Tarvittaessa toinen puoliso maksaa toiselle tasinkoa. Tässä yhteydessä on tavallista, että puolisot sopivat keskenään omistamansa omaisuuden vaihdoksista.

Jos saat osituksen yhteydessä kiinteistön tai arvopaperin – esimerkiksi asunto-osakkeen – sinun täytyy maksaa varainsiirtoveroa siitä osasta vastiketta, joka ei ole osituksessa jaettavaa varallisuutta. Tyypillinen tilanne on se, että olet avioeron hakemisen jälkeen ottanut lainan, jonka avulla ostat puolisosi osuuden asunnosta. Kun laina on otettu avioeron hakemisen jälkeen, se ei kuulu osituksen piiriin ja lainalla maksetusta osuudesta on maksettava varainsiirtovero.

Jos osituksessa kiinteistö tai arvopaperi ei vaihda omistajaa, ei varainsiirtoverovelvollisuutta synny, eikä varainsiirtoveroa tarvitse maksaa. Näin on esimerkiksi silloin, kun puoliso haluaa pitää omistuksessaan jo omistamansa omaisuuden.

Lue lisää osituksesta ja katso esimerkkejä varainsiirtoverovelvollisuudesta. Ohjeesta saat tietoa myös omaisuuden erottelusta, jos sinulla on puolisosi kanssa ollut avioehto.