a a a
Etusivu > Henkilöasiakkaat > Asunnon myynti > Muun kuin oman vakituisen asunnon myynti

Muun kuin oman vakituisen asunnon myynti

Kuuluu kokonaisuuteen: Asunnon myynti

Jos myyt sijoitusasunnon tai vapaa-ajan asunnon, myyntivoitosta on maksettava veroa. Myös oman asunnon myyntivoitosta menee vero, jos vakituista asuntoa koskevat ehdot eivät täyty.

Jos myymäsi asunto ei ole ollut sinun tai perheesi vakituisessa asuinkäytössä, myyntivoittoa tai -tappiota syntyy riippumatta siitä, miten asunto on hankittu. Asunnon myyntivoitto on myyntihinnan ja ostohinnan (hankintahinnan) välinen erotus. Hankintahintana voidaan käyttää myös hankintameno-olettamaa. Hankintameno-olettaman suuruuteen vaikuttaa se, kuinka kauan olet omistanut asunnon.

Asunnon myyntihinnasta vähennetään hankintahinta ja kulut

Asunnon myynnistä saatu voitto (tai tappio) lasketaan niin, että asunnon myyntihinnasta vähennetään asunnon hankintahinta sekä asunnon hankintaan ja myyntiin liittyvät kulut. Hankintakuluja ovat esimerkiksi varainsiirtovero ja lainhuudatusmaksu. Myyntikulu on esimerkiksi kiinteistövälittäjän palkkio. 

Hankintahinta on yleensä asunnon ostohinta

Asunnon hankintahinta on se ostohinta, jonka olet aikanaan maksanut asunnosta. Jos olet saanut asunnon perintönä tai lahjana, hankintahinta on sama kuin verotusarvo, jota on käytetty perintö- ja lahjaverotuksessa.

Jos olet itse rakentanut talon, sen hankintahinta muodostuu tontin hinnasta sekä talon rakennuskustannuksista. Oman työn arvoa ei voi lisätä hankintahintaan. 

Säilytä tositteet ostamisesta ja myymisestä aiheutuneista kuluista.  Ne on pyydettäessä toimitettava verotoimistoon.

Hankintahinnan sijaan voi käyttää hankintameno-olettamaa

Jos todellista hankintahintaa ei ole tiedossa tai hankintahinta on ollut hyvin alhainen, myyntivoiton laskennassa voidaan käyttää niin sanottua hankintameno-olettamaa. Hankintameno-olettama vähennetään myyntihinnasta, kun myyntivoittoa lasketaan. Hankintameno-olettama on yleensä 20 prosenttia myyntihinnasta. Jos olet myyntihetkellä omistanut asunnon yli 10 vuotta, hankintameno-olettama on 40 prosenttia. Voit itse valita, käytetäänkö myyntivoiton laskennassa hankintameno-olettamaa vai lasketaanko myyntivoitto hankintahinnan ja kulujen perusteella. 

Esimerkki: Antti myy omistamansa vapaa-ajan asunnon 100 000 eurolla. Hän maksaa myynnistä kiinteistönvälittäjälle välityspalkkiota 3 000 euroa. Antti on aikoinaan, 4 vuotta sitten, ostanut asunnon 70 000 eurolla ja maksanut ostosta varainsiirtoveroa 1 120 euroa. 

Todelliseen hankintahintaan perustuva vero: 

100 000 euroa (myyntihinta) 

– 71 120 euroa (hankintahinta eli ostohinta + varainsiirtovero)

– 3 000 euroa (voiton hankkimisesta johtuneet menot)

= 25 880 euroa (myyntivoitto) 

Veron määrä on 30 % x 25 880 euroa = 7 764 euroa 
(Veroprosentti on 32 % yli 40 000  (50 000 vuonna 2013) euron ylittävältä osuudelta)

Antti ei ole  selvittänyt Verohallinnolle asunnon todellista hankintahintaa, joten Verohallinnossa käytetään myyntivoiton laskemiseen hankintameno-olettamaa. Koska Antti on omistanut asunnon alle 10 vuotta, hankintameno-olettama on 20 % myyntihinnasta. 

Hankintameno-olettamaan perustuva vero: 

100 000 euroa (myyntihinta)

– 20 000 euroa (hankintameno-olettama 20 %) 

= 80 000 euroa (myyntivoitto) 

Veron määrä vuonna 2013 on 30 % x 50 000 euroa + 32% x 30 000 euroa = 24 600 euroa

Veron määrä vuonna 2014 on 30 % x 40 000 euroa + 32 % x 40 000 euroa = 24 800 euroa 

Myyntivoitto verotetaan kaupantekovuoden pääomatulona

Myyntivoitto verotetaan sen vuoden tulona, jonka aikana sitova kauppa tai muu sopimus on tehty. Kauppahinnan maksuajankohta ei vaikuta verotusajankohtaan.

Myyntitappion voi vähentää

Vastaavasti myyntitappio syntyy sinä kalenterivuonna, jonka aikana sitova kauppa tai muu sopimus on tehty. Voit vähentää myyntitappion myyntivoitoista sinä verovuonna, jona tappio on syntynyt. Jos koko tappiota ei voi vähentää samana vuonna, vähennyksen voi tehdä viiden seuraavan vuoden myyntivoitoista.



Lataa

Sanasto

Sanastosta löydät keskeisimmät verotuksen termit.

A   B   E   H   I   J   K   L   M   O   P   R   S   T   V   Y

Sivu on viimeksi päivitetty 2.1.2014