Asunto- ja kiinteistöyhteisön veroilmoitus

Asunto-osakeyhtiöt ja keskinäiset kiinteistöyhtiöt ilmoittavat tiedot tuloverotusta varten asunto- ja kiinteistöyhteisön veroilmoituksella (veroilmoitus 4). Veroilmoitus pitää antaa neljän kuukauden kuluessa tilikauden päättymiskuukauden jälkeen.

Tee veroilmoitus OmaVerossa

Veroilmoituksen täyttöohje

Missä tilanteissa veroilmoitus on annettava?

Asunto-osakeyhtiön ja keskinäisen kiinteistöyhtiön on annettava veroilmoitus, jos yhtiö

• on vasta aloittanut toimintansa eli veroilmoitus koskee ensimmäistä tilikautta
• on saanut myyntituloja maa-alueiden, rakennusten tai arvopaperien luovutuksesta verovuoden aikana
• on tehnyt positiivisen tuloksen, jossa verotettava tulo on 50 euroa tai enemmän sen jälkeen, kun edellisten vuosien tappiot on vähennetty
• haluaa vahvistaa verovuoden tappion verotuksessa. Tilinpäätöksen vahvistaminen ei tarkoita vielä verotuksen tappioiden vahvistamista, vaan sitä varten pitää antaa veroilmoitus.

Anna veroilmoitus myös, jos Verohallinto on erikseen pyytänyt sitä yhtiöltä.

Jos saman vuoden aikana päättyy useampia tilikausia, anna jokaisesta tilikaudesta oma veroilmoitus. Verohallinto yhdistää eri tilikausien tiedot.

Anna veroilmoitus esimerkiksi tällaisissa tilanteissa:

Esimerkki: Asunto-osakeyhtiö on myynyt tilikauden aikana osan omistamastaan tontista. Yhtiön on annettava tilikaudelta veroilmoitus, koska se on saanut myyntituloja maa-alueiden luovutuksesta.

Esimerkki: Keskinäinen kiinteistöyhtiö on tehnyt tilikauden aikana kiinteistöjen vaihdon. Verotuksessa tällainen omaisuuserien vaihto rinnastetaan omaisuuden myyntiin, joten tilikaudelta on annettava veroilmoitus.

Esimerkki: Asunto-osakeyhtiön tilikauden tulos on 100 euroa tappiollinen ja yhtiö haluaa vahvistaa tappion myöhemmin käytettäväksi. Yhtiön on annettava veroilmoitus.

Mikä veroilmoitus pitää antaa?

Asunto-osakeyhtiö ja keskinäinen kiinteistöyhtiö antavat veroilmoituksen 4. Jos yhtiö harjoittaa elinkeinotoimintaa, joka verotetaan elinkeinotoiminnan tulolähteessä, yhtiön pitää antaa liitteenä myös elinkeinotoiminnan veroilmoitus 6B.

Ei-keskinäisen kiinteistöyhtiön pitää antaa elinkeinotoiminnan veroilmoitus 6B. Ei-keskinäisellä kiinteistöyhtiöllä tarkoitetaan sellaista kiinteistöyhtiötä, jonka osakkeet eivät yhtiöjärjestyksen mukaan oikeuta minkään tietyn huonetilan hallintaan. Lue lisää elinkeinotoiminnan veroilmoituksen antamisesta.

Milloin veroilmoitus pitää antaa?

Jos veroilmoitus tarvitaan, asunto- tai kiinteistöyhteisön pitää antaa se neljän kuukauden kuluessa tilikauden päättymiskuukauden jälkeen.

Esimerkki: Asunto-osakeyhtiön tilikausi päättyy 31.12.2023. Jos yhtiön pitää antaa veroilmoitus, ilmoituksen määräpäivä on 30.4.2024. Jos 30.4. olisi lauantai tai pyhäpäivä, veroilmoituksen saisi antaa vielä seuraavana arkipäivänä.

Sähköinen veroilmoitus on annettu määräajassa, jos saat kuittauksen onnistuneesta lähettämisestä viimeistään määräpäivän aikana. Paperisen veroilmoituksen on oltava perillä Verohallinnossa määräajan viimeisenä päivänä klo 16.15.

Jos annat veroilmoituksen tai osan sen tiedoista myöhässä, seurauksena voi olla myöhästymismaksu tai veronkorotus. Lisätietoa myöhästymismaksusta ja veronkorotuksesta.

Voit tarvittaessa hakea ilmoittamiseen lisäaikaa, mutta vain, jos sinulla on siihen erityisiä syitä – esimerkiksi sairastuminen. Toimita lisäaikahakemus Verohallintoon ennen veroilmoituksen antamisajan päättymistä. Lisäaikaa voit hakea OmaVerossa (Hakemukset > Lisäaika yhteisön tuloveroilmoituksen antamiseen) tai paperilomakkeella (3105).

Näin ilmoitat

Kun annat asunto- tai kiinteistöyhteisön veroilmoituksen sähköisesti esimerkiksi OmaVerossa, sinun pitää tunnistautua henkilökohtaisilla pankkitunnuksilla, mobiilivarmenteella tai varmennekortilla. Tarvitset ilmoittamiseen myös Suomi.fi-valtuuden, ellei sinulla ole suoraan asemasi perusteella valtuuksia asioida yhtiön puolesta. Asemaan perustuvat valtuudet on esimerkiksi asunto-osakeyhtiön isännöitsijällä.

Muut ilmoittamisen tavat

Veroilmoituksen voi antaa sähköisesti myös

• tiedostona ilmoitin.fi:n kautta – siirry ilmoitin.fi:hin antamaan veroilmoitustiedosto
• suoraan taloushallinnon ohjelmistosta, jos ohjelmistosta on rajapinta eli yhteys Verohallintoon. Lue lisää rajapinnoista.

Veroilmoituksen 4 voi antaa paperilomakkeella vain erityisestä syystä, jos sähköinen ilmoittaminen on esimerkiksi teknisen esteen vuoksi mahdotonta.

Tappion vahvistaminen ja käyttö

Jos asuntoyhteisö haluaa vahvistaa tappiot verotuksessa, sen pitää antaa veroilmoitus.

Sen sijaan veroilmoitusta ei tarvitse antaa pelkästään sen takia, että yhtiö on käyttänyt tappioita, jotka Verohallinto on aiemmin vahvistanut. Käyttö pitää kuitenkin ilmoittaa jälkikäteen, jos yhtiö myöhemmin antaa veroilmoituksia seuraavilta vuosilta. Tappioiden käyttöaika on kymmenen vuotta, joten vahvistettujen tappioiden käyttö pitää ilmoittaa aina yhdeksän edellisen verovuoden ajalta. Lue täyttöohjeesta lisää siitä, miten tappioiden käyttö ilmoitetaan.

Jos yhtiö ei ole antanut veroilmoitusta ennen verotuksen päättymistä, esimerkiksi tappioiden vahvistamiseksi, sen täytyy tehdä oikaisuvaatimus. Koska tappion vahvistamiseksi annettu veroilmoitus on tällöin toimitettu vasta verotuksen päättymisen jälkeen, seurauksena on veronkorotus. Lisätietoa myöhästymismaksusta ja veronkorotuksesta.

Oikaisuvaatimus tuloverotukseen

Oikaisuvaatimuksen voi tehdä heti verotuksen päättymisen jälkeen. Päättymispäivän näet verotuspäätöksestä. Verotus päättyy viimeistään 10 kuukauden kuluttua tilikauden päättymisestä.

Voit tehdä oikaisuvaatimuksen viimeistään 3 vuoden kuluessa verovuoden päättymistä seuraavan kalenterivuoden alusta. Verotuspäätöksen liitteenä on muutoksenhakuohje, josta voit tarkistaa muutoksenhakuajat.

Yhteisöillä verovuosi on yleensä kalenterivuosi. Poikkeuksena on tilanne, jossa tilikausi ei ole kalenterivuosi. Silloin verovuosi on se tai ne tilikaudet, jotka ovat päättyneet kalenterivuoden aikana.

Esimerkki: Asunto-osakeyhtiön tilikausi on 1.7.2020−30.6.2021. Verovuoden 2021 verotusta koskeva oikaisuvaatimus on oltava Verohallinnossa viimeistään 31.12.2024.

Oikaisuvaatimuksen voi tehdä OmaVerossa tai lomakkeella 3309. 

Lue lisää tuloverotuksen oikaisuvaatimuksesta.

Tappioiden vahvistaminen verotuksen oikaisussa

Jos yhtiö haluaa vahvistaa tappion sellaiselta verovuodelta, jonka verotus on jo päättynyt, yhtiön täytyy tehdä verotuksen oikaisuvaatimus.  Oikaisuvaatimuksessa yhtiö voi poikkeuksellisesti pyytää vahvistamaan myös sellaisten verovuosien tappiot, joiden oikaisuvaatimuksen määräaika on jo mennyt. Kun teet oikaisuvaatimusta, ota kuitenkin huomioon, että kunkin verovuoden tappiot pitää vähentää 10 seuraavan verovuoden aikana.

Jos yhtiö haluaa vahvistaa vanhoja tappioita, toimi näin:

• Tee oikaisuvaatimus OmaVerossa tai lomakkeella 3309.
• Valitse OmaVerossa oikaisuvaatimuksen verovuodeksi sellainen vuosi, jonka oikaisuvaatimuksen määräaikaa on vielä jäljellä, vaikka hakisit tappioiden vahvistamista vanhemmille vuosille.
• Liitä oikaisuvaatimukseen tilinpäätöstiedot kaikilta vuosilta, joiden tappion yhtiö haluaa vahvistaa.

Esimerkki: Asunto-osakeyhtiön verovuoden 2024 tulos on 10 000 euroa positiivinen, joten yhtiö on antanut veroilmoituksen. Verovuosien 2021-2023 tulos on ollut 0 euroa, joten yhtiö ei ole antanut veroilmoituksia. Yhtiön tilikaudet 2011-2020 ovat olleet tappiollisia, joten yhtiö ei ole antanut niiltä veroilmoituksia ja tappioita ei ole vahvistettu verotuksessa.

Oikaisuvaatimusten muutostenhakuajat huomioiden, yhtiö voi 31.12.2024 mennessä tehdä oikaisuvaatimuksen verovuodelle 2021. Verotuksen oikaisussa voidaan vahvistaa tässä tapauksessa myös edellisen 10 verovuoden tappiot (2011-2020).

Kun oikaisuvaatimus on käsitelty ja tappiot hyväksytty, verovuoden 2024 tuloksesta voidaan vähentää verovuosien 2014-2020 tappioita, koska tappioiden vähentämisaika on kymmenen vuotta.

Usein kysyttyä